萬科今日發(fā)布半年度報告。盡管上半年全國住宅市場銷售下滑，但萬科仍保持穩(wěn)步增長，實現(xiàn)銷售面積821.2萬平方米，銷售金額1009.1億元，同比分別增長14.6%和20.6%。

　　據(jù)萬科預(yù)計，今年超過七成的竣工量將集中在下半年。由于上半年結(jié)算不多，萬科中報的營業(yè)收入同比略微下降了1.0%，為409.6億元。但通過推廣“輕資產(chǎn)、重運營”的經(jīng)營模式，公司的投資收益大幅上升237.8%。上半年萬科實現(xiàn)凈利潤48.1億元，同比增長5.6%。

　　由于銷售明顯多于結(jié)算，截至中期時，萬科合并報表范圍內(nèi)已售未結(jié)資源的合同金額首次突破2000億元，較2013年年底增加404.3億元。

　　上半年萬科在投資上保持謹慎，新增19個開發(fā)項目，按萬科權(quán)益計算的規(guī)劃建筑面積約264.1萬平方米，較去年同期明顯下降。萬科方面表示，目前主要城市的地價仍在高位，而公司的項目資源足以支持未來兩到三年的發(fā)展需求，拿地需求并不迫切，鑒于2季度土地市場已出現(xiàn)調(diào)整跡象，公司預(yù)計未來可能會有更好的拿地時機。

　　截至6月底，萬科持有貨幣資金428.6億元，較1季度末增加53.3 億元，大于短期借款和一年內(nèi)到期長期借款的總和222.8億元；凈負債率為36.4%，較1季度末降低4.5個百分點。萬科中報顯示，未來公司將繼續(xù)堅持現(xiàn)金為王的策略，強化以現(xiàn)金流為核心的運營管控體系。

　　報告還顯示，截至2014年6月30日，代表萬科事業(yè)合伙人的深圳盈安財務(wù)顧問企業(yè)（有限合伙）購買的券商集合計劃持有的萬科A 股股票占公司總股股份數(shù)的2.06%。

　　上半年銷售額逆勢破千億

　　2014年上半年，全國商品住宅銷售面積同比下降7.8%，主要城市調(diào)整幅度更大。有較多年度歷史數(shù)據(jù)可連續(xù)觀察的14個主要城市（北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽、杭州、南京、成都、武漢、東莞、佛山、無錫、蘇州），上半年商品住宅銷售面積同比下降21.7%。

　　在市場成交放緩的背景下，上半年萬科的銷售業(yè)績顯得分外搶眼。1-6月，萬科累計實現(xiàn)銷售面積821.2萬平方米，銷售金額1009.1億元，同比分別增長14.6%和20.6%。

　　“堅持主流定位和積極銷售是萬科一貫的策略，這使公司在波動的市場中仍然能取得相對穩(wěn)定的業(yè)績表現(xiàn)，”萬科總裁郁亮指出，“上半年公司銷售的產(chǎn)品中，144平方米以下的戶型占比達到92%。”

　　對未來的市場形勢，郁亮認為，短期內(nèi)，那些庫存量高、去化周期長的城市，仍然會延續(xù)去庫存的過程。“但目前已經(jīng)出現(xiàn)了一些積極的因素，預(yù)示著下半年的經(jīng)營環(huán)境可能會好于上半年，”郁亮表示，“在分類調(diào)控的政策導(dǎo)向下，近期各地進行了一系列政策調(diào)整，這有利于穩(wěn)定市場信心，釋放一部分被抑制的置業(yè)需求；隨著央行多次強調(diào)要保護首次置業(yè)者貸款需求，未來的購房信貸環(huán)境也有望得到改善；此外，今年上半年各地市場所出現(xiàn)的價格回調(diào)，一定程度上也有助于提升購房者的實際購買力。”

　　已售未結(jié)資源突破2000億

　　由于上半年結(jié)算不多，萬科半年度的營業(yè)收入同比略微下降1.0%，為409.6億元；但凈利潤仍增長5.6%，為48.1億元。

　　“上半年結(jié)算不多是因為竣工有限，”萬科董事會秘書譚華杰指出，“竣工一般都集中在下半年，這是行業(yè)的季節(jié)性規(guī)律，但今年這種情況尤其突出。”數(shù)據(jù)顯示，上半年萬科的竣工面積只占到全年計劃的26.9%，比去年同期下降了6.6個百分點。譚華杰預(yù)計，今年全年的竣工量和年初計劃應(yīng)該差別不大，“下半年的業(yè)績體現(xiàn)會更加充分。”

　　由于銷售快于結(jié)算，萬科的已售未結(jié)金額再次創(chuàng)出歷史新高。截至6月底，萬科合并報表范圍內(nèi)有1747.4萬平方米已售資源未竣工結(jié)算，合同金額合計約2027.6億元，較上年末分別增長21.6%和24.9%，為未來的業(yè)績體現(xiàn)奠定了良好基礎(chǔ)。

　　“輕資產(chǎn)，重運營”模式逐步展開

　　值得關(guān)注的是，上半年萬科實現(xiàn)投資收益13.1億元，同比大幅增長237.8%。“輕資產(chǎn)、重運營”模式對萬科的財務(wù)影響開始體現(xiàn)。

　　“萬科的投資收益主要來源于聯(lián)營合營公司實現(xiàn)的萬科權(quán)益利潤，以及通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實現(xiàn)項目合作或商業(yè)資產(chǎn)處置而實現(xiàn)的收益，隨著‘輕資產(chǎn)、重運營’模式的推廣，這類收益將成為一種常態(tài)，”譚華杰表示，“必須指出，這類投資收益屬于經(jīng)常性的，而并非一次性所得。”

　　在2013年的年度業(yè)績發(fā)布會上，萬科首次提出了被稱為“小股操盤”的輕資產(chǎn)模式。這意味著，今后萬科在一些聯(lián)營合營項目中不再追求控股，甚至會出讓部分已有的開發(fā)項目或商用物業(yè)股權(quán)，但通常這類項目的經(jīng)營管理仍會由萬科負責，萬科也可從中收取一定的管理費、或要求獲得高于股權(quán)比例的超額分配權(quán)。譚華杰認為，這樣的安排，有助于減少增長對股權(quán)融資的依賴性，提高公司的投資回報率。

　　這種運營思路的轉(zhuǎn)變，在上半年的新增項目上也得到了體現(xiàn)。1-6月，萬科新增的19個項目中，有4個項目的權(quán)益比例低于50%，6個項目的權(quán)益比例為50%或51%。

　　審時度勢，謹慎投資

　　截至6月底，萬科的財務(wù)、資金狀況依然良好。公司持有的貨幣資金較1季度末有所增加，為428.6億元，大于短期借款和一年內(nèi)到期長期借款的總和222.8億元；凈負債率（有息負債減去貨幣資金，除以凈資產(chǎn)）為36.4%，繼續(xù)保持在行業(yè)較低水平。

　　盡管擁有業(yè)內(nèi)最充裕的現(xiàn)金流，萬科在拿地上仍然表現(xiàn)得十分謹慎。中報顯示，上半年萬科新增項目的權(quán)益規(guī)劃建筑面積約264.1萬平方米，明顯低于去年同期。

　　“2013年萬科拿地比較多，目前的項目資源足以支持未來兩到三年的開發(fā)需求，補充項目的需求并不迫切，”譚華杰說，“另一方面，目前主要城市的地價水平仍然較高，在這種情況下，公司并不急于拿地。”

　　盡管地價的調(diào)整還比較緩慢，但土地市場的調(diào)整跡象已經(jīng)日益明顯。根據(jù)萬科的觀察，16個主要城市（深圳、廣州、東莞、佛山、上海、杭州、南京、蘇州、寧波、北京、天津、沈陽、大連、武漢、成都、重慶），2季度土地流拍的比例已經(jīng)由1季度的11%快速上升至21%，溢價成交的比例則由1季度的41%大幅下降至24%。

　　“根據(jù)經(jīng)驗，一般下半年土地供應(yīng)將進一步增加，預(yù)計土地市場的調(diào)整還將延續(xù)，未來可能會有更好的拿地機會，公司對此也會保持關(guān)注。”譚華杰透露。

　　除了發(fā)展國內(nèi)業(yè)務(wù)，上半年萬科還新增了兩個海外項目。今年2月，萬科通過與當?shù)刂_發(fā)商合作的方式，參與美國曼哈頓列克星敦大道610號項目的開發(fā)；此外，繼荃灣西站項目后，萬科還通過收購的方式在香港獲得灣仔項目。

　　海外融資優(yōu)勢擴大

　　6月25日，萬科H股在香港聯(lián)交所成功上市交易，股票代碼“2202”，股票簡稱“萬科企業(yè)”，B轉(zhuǎn)H方案取得圓滿成功。其后的股價走勢，充分體現(xiàn)了國際資本市場對萬科的認可。截至8月15日，萬科H股收盤價為16.16港幣，較B股最后交易日收盤價12.41港幣上漲約30.2%。H股較A股溢價約36%。

　　盡管萬科表示目前尚無在H股融資的計劃，但H股的成功上市，無疑將進一步提高公司在國際資本市場的知名度，為萬科今后有效利用境外資源創(chuàng)造更有利的條件。

　　事實上，2013年之后，萬科的海外融資力度已經(jīng)有所加大。2013年，萬科分別獲得國際權(quán)威評級機構(gòu)標準普爾、穆迪和惠譽BBB+，Baa2和BBB+的長期企業(yè)信用評級，為公司嘗試各種海外融資渠道、降低融資成本創(chuàng)造了有利條件。今年上半年，萬科基于2013年設(shè)立的金額為20億美元的中期票據(jù)計劃進行了第四次發(fā)行，發(fā)行美元4億元5年期定息債券，債券票面利率4.5%。

　　譚華杰透露，目前萬科的有息負債中，海外銀行、銀團貸款及海外債券合計占比約17%，未來海外融資還有進一步提升的空間。

　　 [編輯: 谷莉敏]