老板買房，員工投票？這不是天方夜譚，今年年中，青島某廣告公司的負(fù)責(zé)人楊總就這么做了。
在投票中，楊總給了員工們?nèi)龡潓懽謽枪┻x擇，得票最高者，楊總便會將其買下并作為公司新址。三棟寫字樓分別位于市南、嶗山和市北。最后，員工們選出了位于新都心的
福州路萬科中心，事實上，這個結(jié)果也在楊總意料之中，因為福州路萬科中心也是他的首選。
這是個真實的購房故事，也意味著，在本次萬科比房活動之前，楊總和他的團隊在比較中選出了福州路萬科中心。事實上，對于現(xiàn)在的寫字樓市場而言，楊總的選擇過程乃是購房者的一個縮影。商業(yè)地產(chǎn)存量驚人，唯有綜合能力最為突出的產(chǎn)品方可贏得消費者的青睞。
然而回頭審視這個故事，筆者認(rèn)為，有兩個問題仍值得深思：一是為什么需要員工投票比房，二是為什么最終的選擇是福州路萬科中心？
對于第一個問題，楊總這樣解釋道：“員工才是企業(yè)的主人，如果我們換了地址，員工們上下班、工作都不方便，對于企業(yè)的成長是非常不利的。”所以，員工的意見成為影響老板置業(yè)至關(guān)重要的因素。
所以，在筆者看來，商業(yè)地產(chǎn)置業(yè)與普通住宅置業(yè)的最大不同即在于，住宅購買者只需要考慮戶型、面積、配套等有關(guān)居住體驗的因素，而商業(yè)地產(chǎn)的置業(yè)者則要從員工、從老板、從企業(yè)的角度去綜合考量和比較。
簡而言之，一棟優(yōu)秀的寫字樓必須是員工生活圈、老板管理圈、企業(yè)客戶圈的集合體，只有這樣才能滿足員工、老板、企業(yè)這三個不同維度的要求。那么回到第二個問題中，為什么是福州路萬科中心？當(dāng)我們詳細(xì)解剖這三個“圈子”之后，我想，我們會在福州路萬科中心找到答案。
■員工生活圈：地段、交通、配套 在采訪中，楊總告訴筆者，投票結(jié)束之后，他也和多位員工溝通過。“市北和嶗山都有備選寫字樓，為什么他們選了福州路萬科中心？很多人告訴我，主要還是地段原因。”楊總說，對于一個上百人的企業(yè)而言，員工的居住地分布在全城各地，“新公司倘若放在嶗山，住在青島團島、
臺東等西部片區(qū)的人上下班太不方便，但如果選在市南，不少家住城陽、李滄的員工也不大樂意。”
所以，僅從地段角度考慮，位于新都心的福州路萬科中心便是最為合適的選擇，因為這里幾乎就是青島的幾何中心位置，無論是從哪個方向過來，福州路萬科中心都在最恰當(dāng)?shù)木嚯x之內(nèi)。
除了地段，交通的便利性對于寫字樓的重要性不言而喻，而這也恰恰是福州路萬科中心的優(yōu)勢所在。地處
哈爾濱路、福州路、黑龍江路三大主干道交匯處，扼守青島東西向、南北向兩大動脈，福州路萬科中心在交通方面不遜于任何商業(yè)項目。如果從員工角度考慮，這里即將開通的的
地鐵M3號線以及福州路、重慶路的打通都將使福州路萬科中心的交通暢達(dá)性邁入新臺階。
“地段和交通是員工最看重的，如果從員工生活圈的角度談起，可能還會有一些顧慮，比如附近是否有餐館、便利店等等。”楊總說，“不過福州路萬科中心背靠著萬科城，這么大體量的住宅社區(qū)近在咫尺，周邊還有麥凱樂、佳世客等成熟商業(yè)體，項目自身也配有商場，生活方面的配套是不用我們來操心的。”
■老板管理圈：產(chǎn)品、服務(wù) 作為企業(yè)的老板和置業(yè)的直接決定者，楊總所關(guān)注的維度和員工顯然是不同的。“交通、地段這些我肯定都會考慮到，但是如果僅僅是交通便利，地段好不足以說服我去購買這個寫字樓，項目一定要拿出更好的東西來打動我。”對于楊總而言，被福州路萬科中心所打動，主要是因為產(chǎn)品和服務(wù)。
“上班時停車好不好停？電梯好不好坐？這些員工自己不會去想，但作為企業(yè)的管理者，我就一定要為他們考慮到。”楊總告訴筆者。事實上，對于市場中大多數(shù)寫字樓產(chǎn)品而言，停車和電梯問題已經(jīng)成為了兩大“頑癥”。以市南區(qū)為例，幾乎任何一棟高檔寫字樓均存在停車難的問題，坐電梯等上三五分鐘更是家常便飯，究其原因，寫字樓的設(shè)計理念陳舊，沒有對車位配比和侯梯時間做合理的預(yù)估是主要因素。
所以，在如今的寫字樓市場中，產(chǎn)品好才是過硬的道理。所謂的產(chǎn)品好不止是質(zhì)量上的，更重要是設(shè)計理念上的。寫字樓的使用期往往在20年以上，這更需要前瞻性的產(chǎn)品設(shè)計。因此，在比房的擂臺上，無論是100:1的車位配比、僅僅兩層的單部電梯服務(wù)率，還是24%-27%的寫字樓超低公攤、全青島唯一的低密度辦公集群，福州路萬科中心都有著產(chǎn)品上的傲人資本，也給了楊總做出決定的理由，因為這是一個遠(yuǎn)見未來辦公需求的產(chǎn)品，或者說，這是一個不會過時的寫字樓。
產(chǎn)品因素固然重要，但是更打動楊總的，則是福州路萬科中心的服務(wù)。“坦白來說，就買寫字樓而言，買的不僅是產(chǎn)品，更是服務(wù)。一個好的寫字樓是可以為企業(yè)、為老板省很多事情、省很多時間的。”所以，福州路萬科中心面向企業(yè)主們做出了許多承諾，而它也是定位于島城首座“服務(wù)式寫字樓”。這一服務(wù)不僅局限于工商稅務(wù)手續(xù)待辦、法務(wù)咨詢、保險辦理、企業(yè)注冊代理等公共服務(wù)，更有人才支持、專家講堂、會所服務(wù)等專業(yè)化服務(wù)于一體，福州路萬科中心帶給老板們的不僅是一個寫字樓集群，更是有關(guān)企業(yè)經(jīng)營的一站式解決方案。
■企業(yè)客戶圈：空間、物業(yè)、鄰居 據(jù)筆者了解，在廣告行業(yè)中，租房經(jīng)營者不在少數(shù)，為何楊總要花大筆資金來購買寫字樓？“其實這也是企業(yè)經(jīng)營角度的考慮，一方面，租房辦公有其不穩(wěn)定性，很有可能出現(xiàn)辦公地點經(jīng)常變動的情況，這對于客戶和員工的信心都是一種打擊；另一方面，寫字樓的增值保值作用以及所帶來的圈層空間對于企業(yè)都很重要。”
事實上，寫字樓產(chǎn)品的總價要遠(yuǎn)比普通住宅高昂，所以，選擇寫字樓的客戶也一定是對其未來的保值升值空間進(jìn)行過反復(fù)的考量。除了地段、配套、產(chǎn)品等常規(guī)因素，寫字樓的物業(yè)和運營對于未來升值的作用顯得更為重要。福州路萬科中心的優(yōu)勢在于不僅有萬科物業(yè)的金字招牌作為支撐，更是有
萬科商管公司的運營作為強大后盾，這是于其他寫字樓產(chǎn)品的最大不同之處。所以不難預(yù)見，當(dāng)福州路萬科中心交付之后，隨著地鐵通車、雙山隧道打通、各大企業(yè)入駐、運轉(zhuǎn)進(jìn)入正軌，萬科中心的升值空間不可限量。
對于入駐寫字樓的企業(yè)而言，良好的商務(wù)辦公氛圍固然重要，但優(yōu)質(zhì)的企業(yè)鄰居卻往往是企業(yè)家著重考慮和斟酌的因素。福州路萬科中心正是這樣一個擁有“好鄰居”的辦公集群。現(xiàn)在已經(jīng)有建筑業(yè)、外貿(mào)業(yè)、廣告業(yè)、設(shè)計業(yè)等行業(yè)的百余家優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)駐福州路萬科中心，萬科商管公司也會長期組織企業(yè)業(yè)務(wù)合作、業(yè)務(wù)互助拓展、企業(yè)資源庫共享等企業(yè)交流業(yè)務(wù)，對于企業(yè)而言，這才是一筆無法衡量的財富。
■手記：一個超越萬科、獻(xiàn)禮城市的產(chǎn)品 當(dāng)有關(guān)員工、老板和企業(yè)的三個圈子解讀完畢，開篇的第二個問題——為什么選擇福州路萬科中心？其答案已經(jīng)躍然紙上。
但在筆者看來，在這次的比房活動中，福州路萬科中心的對手從來便不是其他寫字樓或商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，其體量和規(guī)模，其產(chǎn)品理念的前瞻性，其獨特的商管公司運營模式，這些都決定了福州路萬科中心從設(shè)計之初便是一個石破天驚的產(chǎn)品，理念和檔次超出其他競品太多，所以，福州路萬科中心的對手，從來只有自己；福州路萬科中心的目標(biāo)，乃是這座城市。
以自己為對手，意味著福州路萬科中心要超越萬科。盡管已經(jīng)是全球最大的住宅開發(fā)企業(yè)，但而立之年的萬科卻在謀求轉(zhuǎn)型，往城市配套服務(wù)商的方向前進(jìn)，這也是順應(yīng)城市發(fā)展的大勢所趨。進(jìn)入青島八年來，萬科自去年起開始涉足商業(yè)地產(chǎn)項目，福州路萬科中心不僅是其商業(yè)項目扛鼎之作，更代表著青島萬科藉此完成對自己的超越。
以城市為目標(biāo)，意味著福州路萬科中心要獻(xiàn)禮城市。我們每個人都是寫字樓的使用者，甚至在寫字樓里所呆的時間比在家還要長，但是卻深受低端寫字樓服務(wù)的“荼毒”。停車難，侯梯時間長、物業(yè)服務(wù)低下……青島需要一個劃時代的寫字樓產(chǎn)品來給全城樹立一個標(biāo)桿，并以此為范本提升我們對寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)和要求。福州路萬科中心便是可以燎原的星星之火。
所以，萬科需要一座萬科中心，青島更需要一座萬科中心。“青島商業(yè)，進(jìn)入萬科時間”，這不僅僅是萬科的信心和宣言，更是所有城市工作者的期待。
