公積金降低額度，商業(yè)貸款上調(diào)實(shí)際利率，市區(qū)剛需盤(pán)緊俏……2014年春節(jié)過(guò)后，剛需買(mǎi)房新“三座大山”突然變得陡峭起來(lái)。而近日房地產(chǎn)業(yè)降價(jià)、暫停
房貸的真假消息滿天飛，讓剛需買(mǎi)房者無(wú)所適從，是等待靜觀其變，還是抓緊出手？近日島城售樓處的看房者明顯增多，上周新房銷(xiāo)售量環(huán)比增幅超過(guò)100%，三月新房銷(xiāo)售走勢(shì)難料。不過(guò)也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，最近十年青島每一次房?jī)r(jià)調(diào)整都是買(mǎi)入的機(jī)會(huì)，這一次，還是機(jī)會(huì)嗎？
第一座大山 公積金新政提高剛需門(mén)檻 在公積金申貸資格繳存標(biāo)準(zhǔn)方面，目前借款申請(qǐng)人建立住房公積金賬戶6個(gè)月，在申貸的近6個(gè)月內(nèi)，連續(xù)正常繳存3個(gè)月，累計(jì)繳存6個(gè)月即可申貸。 3月10日新政策實(shí)施后標(biāo)準(zhǔn)提高為在申貸的近12個(gè)月內(nèi)，連續(xù)正常繳存住房公積金12個(gè)月。在公積金貸款最高限額標(biāo)準(zhǔn)上 ，目前無(wú)論是單個(gè)借款人還是借款人及配偶，購(gòu)買(mǎi)新建住房貸款最高額度為60萬(wàn)元、二手房貸款最高額度為35萬(wàn)元，新政策實(shí)施后，對(duì)借款人及配偶符合申貸繳存條件的，購(gòu)買(mǎi)新建住房貸款最高額度為60萬(wàn)元，二手房為35萬(wàn)元；借款人僅本人符合條件的，購(gòu)買(mǎi)新建住房最高貸款額為36萬(wàn)元，二手房最高為21萬(wàn)元。
目前商品住房的購(gòu)買(mǎi)群體中，只有近3成左右使用公積金貸款，新政策會(huì)對(duì)這3成左右的群體有比較大的影響。但為此形成的輿論壓力可能會(huì)影響更多人，在部分購(gòu)房者心中形成政策收緊、市場(chǎng)下行的心理暗示，進(jìn)而影響一部分有購(gòu)買(mǎi)意向的人，加重觀望的情緒。
第二座大山 市區(qū)剛需樓盤(pán)緊俏不好選 2014年1、2月份
青島樓市新推樓盤(pán)少得可憐，這里面既有傳統(tǒng)淡季的原因，剛需新房愈加稀少也是主要原因。有業(yè)內(nèi)人士指出，2013年全年青島市場(chǎng)尤其是剛需住宅產(chǎn)品消耗量大，在此影響下2014年上半年青島剛需市場(chǎng)或?qū)⒊霈F(xiàn)供不應(yīng)求的局面。從業(yè)內(nèi)的聲音來(lái)看，2014年上半年房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)明顯，年初正是出手購(gòu)房的好時(shí)機(jī)。在這個(gè)時(shí)刻出現(xiàn)了疑似的樓市“拐點(diǎn)”，確實(shí)令人糾結(jié)。
從青島市網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)看，市區(qū)剛需盤(pán)呈現(xiàn)越來(lái)越少的趨勢(shì)，目前原市北區(qū)剛需新房2886套，原四方區(qū)剛需新房6921套，李滄區(qū)剛需新房7799套，僅有最近三年高峰期的一半，購(gòu)房者可選擇的范圍越來(lái)越小。一些剛需樓盤(pán)售樓員底氣很足，一些看房者對(duì)“愛(ài)買(mǎi)不買(mǎi)，過(guò)期不候”感到不適應(yīng)。作為青島市的剛需腹地，李滄房?jī)r(jià)的“瘋漲”出現(xiàn)在2009年前后，去年3月均價(jià)已過(guò)萬(wàn)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，李滄區(qū)今年的樓市仍然向好，預(yù)計(jì)銷(xiāo)量應(yīng)該會(huì)出現(xiàn)10%左右的增長(zhǎng)速度，但價(jià)格會(huì)趨于穩(wěn)定。而作為“李滄區(qū)的下一站”，城陽(yáng)區(qū)越來(lái)越被剛需購(gòu)房者認(rèn)可。如夏莊板塊位于城陽(yáng)南部，被購(gòu)房者定位為李滄北部，接下來(lái)夏莊板塊會(huì)繼續(xù)放量并受到青睞，由此拉動(dòng)城陽(yáng)邁進(jìn)剛需腹地。
市北區(qū)十年前的房?jī)r(jià)普遍在4000元/平方米左右，如今漲幅超三倍。海泊人家2003年開(kāi)盤(pán)，多層起價(jià)4780元/平方米，高層起價(jià)4100元/平方米。 2009年，海泊人家小區(qū)的房子正式過(guò)萬(wàn)，2010年到了單價(jià)1.3萬(wàn)，雖然2011年受限購(gòu)影響有所下跌，但還是在2012年上漲了，目前價(jià)格是每平方米1.5萬(wàn)。10年的時(shí)間，海泊人家價(jià)格漲了1萬(wàn)元/平方米。
2012年12月1日，市北區(qū)與四方區(qū)合并成為新的市北區(qū)，為區(qū)域發(fā)展帶來(lái)了新的契機(jī)。眾多新樓盤(pán)紛紛亮相，售價(jià)也是水漲船高，如錦繡華城，2010年開(kāi)盤(pán)時(shí)售價(jià)為16000元/平方米，目前售價(jià)為23000元/平方米，上漲了43.75%。
第三座大山 商貸上浮利息多支出20多萬(wàn) 年后，首套房貸款向執(zhí)行基準(zhǔn)利率靠近，甚至部分銀行進(jìn)行上浮。此外，部分銀行不僅收緊首套房貸款優(yōu)惠，而且延長(zhǎng)了房貸的審批周期。以100萬(wàn)元的30年期房貸，按照等額本息法估計(jì)，房貸利率由八五折上調(diào)到基準(zhǔn)，購(gòu)房者月供每月增加633元，增幅為11.07%，如果貸款期越短，月供增加幅度會(huì)更低。一套房子60萬(wàn)元貸款可能增加20多萬(wàn)元利息支出。月供的增加再加上2013年以來(lái)價(jià)格也出現(xiàn)了明顯增長(zhǎng)，會(huì)對(duì)部分剛需購(gòu)房者的購(gòu)房能力產(chǎn)生影響。
相關(guān)新聞 三月24個(gè)項(xiàng)目推盤(pán) 市區(qū)僅6盤(pán) 3月，島城將有24個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)或加推，但市內(nèi)三區(qū)和嶗山區(qū)的項(xiàng)目只有6個(gè)，且多集中在李滄區(qū)和嶗山區(qū)。海爾鼎世華府(樓盤(pán)詳情 樓盤(pán)點(diǎn)評(píng) 項(xiàng)目圖庫(kù) 價(jià)格走勢(shì))、COCO蜜城、青島海信依云小鎮(zhèn)、綠城理想之城(樓盤(pán)詳情 樓盤(pán)點(diǎn)評(píng) 項(xiàng)目圖庫(kù) 價(jià)格走勢(shì))等項(xiàng)目加推或開(kāi)盤(pán)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目和加推樓盤(pán)價(jià)格多數(shù)穩(wěn)中有升，未發(fā)現(xiàn)明顯降價(jià)的樓盤(pán)。同時(shí)，各新推樓盤(pán)中價(jià)格降幅也不大，多數(shù)在100元-500元/平方米之間。從這個(gè)方面看，島城樓市進(jìn)入價(jià)格穩(wěn)定期。不過(guò)，剛需購(gòu)房者可挑選的余地并不大。
[編輯: 王好]
