眨眼間，2013年過了一半多，上半年青島樓市的成交量、價(jià)格是漲了還是跌了？島城樓市又發(fā)生了哪些變化？正在半年報(bào)出爐的節(jié)骨眼上，一場銀行間的“錢荒”突如其來，這將給下半年的樓市帶來什么樣的影響？昨日，市房地產(chǎn)交易中心發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年上半年1-6月份全市新建住宅共成交54333套，與去年上半年同比翻了近一番。

　　上月成交比5月降兩成

　　昨日，市房地產(chǎn)交易中心發(fā)布今年6月份全市房屋成交數(shù)據(jù)，據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，6月全市新房共成交8552套，與5月份的10852套相比下降兩成。其中新建住宅成交7522套，而5月這個數(shù)據(jù)為9877套，下降23%。

　　縱觀今年1至6月份的成交量，走出了一條波瀾起伏的K線。1月延續(xù)去年年底以來的高成交，全市新建住宅成交量達(dá)到9109套，2月受春節(jié)過年影響，進(jìn)入了傳統(tǒng)的樓市淡季，成交量跌至4747套。而3月則直線飆升至14553套，比2月高出近萬套，這主要是由于3月份國家出臺新“國五條”，其中提到個人所得稅將調(diào)整為按照房屋成交差額的20%征收，面對如此嚴(yán)厲新政，各地購房者擔(dān)憂其正式落地實(shí)施，為了搶搭末班車，致使成交爆棚，無論是新房還是二手房均出現(xiàn)了搶購現(xiàn)象，新房、二手房成交量都創(chuàng)下歷史新高，其中全市新房成交14553套，青島六區(qū)二手房成交達(dá)9668套。

　　4月1日我市細(xì)則正式發(fā)布，雖未詳細(xì)提及個稅調(diào)整一事，但也讓躁動的樓市稍稍平靜了下來，4月全市新房從14553套回落至8525套，但樓市并未停止回暖之路，5月包含住宅、商業(yè)、辦公各類房屋類型在內(nèi)的新房共成交10852套，新建住宅就達(dá)到9877套，環(huán)比增長16.33%。6月又出現(xiàn)了一個小波動，全市新建住宅成交7522套。

　　合計(jì)下來，今年1-6月份全市新建住宅共成交54333套，而去年上半年6個月成交量僅為28128套，相比而言，今年多出26205套，差不多翻了一番。受限購令影響，去年上半年島城樓市處于一片低迷狀態(tài)，每月新房成交量多在兩三千套，傳統(tǒng)的銷售旺季3月和4月兩個月也未能制造 “金三銀四”的盛景，沒過4000套的坎。到了五六月份，備受壓抑的剛性需求開始釋放，成交量略有回升，達(dá)到6000多套。

　　房價(jià)漲幅比較平緩

　　隨著成交量的不斷攀升，房屋價(jià)格也出現(xiàn)了一定程度的上調(diào)。來自國家統(tǒng)計(jì)局公布的全國70個大中城市房價(jià)指數(shù)顯示，今年1—5月青島房價(jià)環(huán)比接連上調(diào)。從每月環(huán)比來看，青島房價(jià)漲幅比較平緩，徘徊在1%上下；而從同比來看，青島房價(jià)上漲勢頭相對比較快。1、2月份追平去年同期房價(jià)，3月份以后開始反超，同比開始出現(xiàn)正增長并且不斷拉大同比漲幅。

　　此外，中國指數(shù)研究院發(fā)布的百城房價(jià)指數(shù)顯示，今年1—5月份青島住宅均價(jià)分別為9178元/平方米、9213元/平方米、9274元/平方米、9300元/平方米、9405元/平方米。昨日該研究院發(fā)布6月全國百城房價(jià)指數(shù)報(bào)告，其中青島6月房價(jià)均價(jià)9494元/平方米，環(huán)比上漲0.94%。

　　說起房價(jià)的變化，普通購房者體會最深刻。位于李村商圈附近的中海國際社區(qū)是近一兩年來比較活躍的樓盤，項(xiàng)目去年推出6號地塊“朗園”和7號地塊“潤園”時，起價(jià)僅為8400元/平方米，均價(jià)也不過9200元/平方米，而當(dāng)2012年11月項(xiàng)目中的“一里城”板塊發(fā)布時，均價(jià)已經(jīng)在9500元/平方米了，算上九五折和送車位的優(yōu)惠，均價(jià)也漲至9300元/平方米，比朗園和潤園高出了100元/平方米。

　　如果說當(dāng)時還是小幅漲價(jià) “試試水”，那么到了今年5月份，該項(xiàng)目在售5個樓座均價(jià)已經(jīng)超過10000元/平方米，雖然還有小戶型九八折帶車位、大戶型九五至九九折等優(yōu)惠，但漲價(jià)幅度也是一目了然。另外，還有去年銷售火爆的時代城項(xiàng)目，當(dāng)時高層惠后起價(jià)為6430元/平方米，均價(jià)7000元/平方米，今年四五月份項(xiàng)目推出樓王，均價(jià)則直接提升到9100元/平方米。

　　【各方觀點(diǎn)】

　　大幅下跌的可能性不大

　　6月中下旬以來，銀行市場流動性緊張，重創(chuàng)股市的同時也波及了樓市。鬧得樓市有些“心慌”，部分人士“看空”樓市，認(rèn)為房價(jià)將隨股市下跌，甚至可能崩盤。得出這一結(jié)論的理由是：房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，資金趨緊，必然會影響到樓市。另外，銀行貸款利率上漲導(dǎo)致購房需求下降，房價(jià)也會下跌。

　　也有人士認(rèn)為，此次銀行流動性緊張短期對房地產(chǎn)市場形成的沖擊有限，僅以此斷言樓市“拐點(diǎn)”論為時尚早。“樓市大幅下跌的可能性不大。”上海房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭稱，中國房地產(chǎn)市場雖已告別 “黃金十年”，但仍處于較快發(fā)展期，還有“白銀十年”。即便今年底或明年少數(shù)城市房價(jià)出現(xiàn)小跌，也只是短周期、局部性質(zhì)的調(diào)整，并不會出現(xiàn)整體性的大跌或崩盤。他指出，股市的下跌也并不會直接導(dǎo)致樓市下跌。2001年，上證指數(shù)已是2000點(diǎn)以上，和現(xiàn)在相差不多，但是這10年來，部分城市房價(jià)漲了7倍甚至10倍以上。

　　“錢荒”影響樓市將降溫

　　青島知名地產(chǎn)分析人士張百忍指出，2013年下半年，隨著“錢荒”時期到來，地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)“四大降溫”：中心城市、一線城市土地市場將明顯降溫，地王大為減少，三四線城市將出現(xiàn)“賣地難”；樓市成交量將降溫，2013年第三季度，銀行面臨錢荒，將不但收緊開發(fā)商的開發(fā)貸款，還將收緊按揭貸款。考慮到上半年樓市成交過度，需求已經(jīng)透支，樓市成交量下半年將明顯萎縮；房價(jià)降溫，2013年中國商品房平均成交價(jià)格大約相當(dāng)于10年前的2.5倍，這種漲幅是以流動性逐年提高為前提的，恰恰在2013年走到了拐點(diǎn)；開發(fā)商的開工量將降溫，特別是2013年以來“郊區(qū)盤”、“度假盤”、“豪宅盤”的開發(fā)量都創(chuàng)出了新高，開發(fā)商已經(jīng)上足了發(fā)條。在“錢荒”的襲擊下，2013年下半年，開發(fā)商瘋狂開工將難以持續(xù)。

　　房貸收緊將影響購買力

　　青島科威不動產(chǎn)總經(jīng)理孫杰指出，銀行間市場缺錢，央行沒有釋放更多的流動性，暗示中國貨幣政策已開始由數(shù)量調(diào)控逐漸轉(zhuǎn)向質(zhì)量和結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，貨幣政策已經(jīng)由寬松轉(zhuǎn)向穩(wěn)中趨緊。“近期商業(yè)銀行由于貸款額度不夠以及市場流動性短缺的原因，紛紛上調(diào)首套房貸利率，減緩放貸速度，若此狀況持續(xù)，也可能會影響市場購買力，出現(xiàn)市場下行趨勢。”孫杰表示，影響下半年的最大變量是資金情況。房地產(chǎn)市場多年的快速發(fā)展主要依賴超發(fā)的貨幣，因此，一旦資金收緊，房地產(chǎn)的漲幅肯定會被抑制。但如果再次釋放流動性，一線城市因?yàn)樾枨蠹校芸赡茉俅未蠓蠞q。目前來看，島城樓市仍是穩(wěn)中有漲，老四方片區(qū)、浮山后片區(qū)等局部區(qū)域漲幅較為明顯。