2003年，嶗山區(qū)最火爆的樓盤是麗都國(guó)際，均價(jià)1.1萬(wàn)元/平方米，是當(dāng)時(shí)在售樓盤的最高價(jià)，如今價(jià)格已經(jīng)翻番；7年前，石老人區(qū)域山水名園二期開(kāi)盤，均價(jià)1.2萬(wàn)元/平方米，如今均價(jià)為2.5萬(wàn)元/平方米；2009年，上實(shí)海上海開(kāi)盤，均價(jià)2.5萬(wàn)元/平方米，如今單價(jià)過(guò)了3.5萬(wàn)元/平方米……今年下半年市南、嶗山將有多家高端海景樓盤上市。
近日，記者對(duì)這些區(qū)域的
海景房進(jìn)行了詳細(xì)調(diào)查。10年前，這里的海景房便成為樓市引領(lǐng)者，無(wú)論價(jià)格還是戶型等都走在前列，過(guò)去5年內(nèi)海景房曾兩次降價(jià)，有多少購(gòu)房者把握了機(jī)會(huì)？
麗都國(guó)際 2003年開(kāi)盤從1.1萬(wàn)元/平方米到2.6萬(wàn)元/平方米 麗都國(guó)際位于青島東部國(guó)際高級(jí)住宅區(qū)、鄰近石老人國(guó)家旅游度假區(qū)，總建筑面積近7萬(wàn)平方米，由13棟多層及4棟小高層組成。2003年該樓盤開(kāi)盤，均價(jià)達(dá)到了1.1萬(wàn)元/平方米，成為高價(jià)樓盤?！爱?dāng)時(shí)市北區(qū)一些樓盤價(jià)格是5000～6000元/平方米，麗都國(guó)際高了一倍，開(kāi)發(fā)商的定價(jià)策略就是高端?，F(xiàn)在看，這個(gè)價(jià)格只能買到原四方區(qū)的新房了?！笨仆?guó)際不動(dòng)產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理孫杰告訴記者。
讓人意外的是，麗都國(guó)際一期呈現(xiàn)出良好的銷售勢(shì)頭。2003年是樓市淡季，該樓盤開(kāi)盤正好是下半年，號(hào)稱“寒冬”。但短短兩個(gè)多月的時(shí)間里，銷售逾40%，創(chuàng)造了當(dāng)時(shí)高端樓盤冬季的銷售奇跡?！爱?dāng)時(shí)的營(yíng)銷策略和現(xiàn)在沒(méi)法比，當(dāng)時(shí)信息并不暢通，能賣4成已經(jīng)很不錯(cuò)了。”孫杰說(shuō)道。
目前在市南區(qū)工作的鞠女士參加該樓盤二期房源的銷售?！?0年前，每月工資才2000塊錢，這個(gè)樓盤單價(jià)就過(guò)萬(wàn)元，而且是大戶型的，120～220平方米，一套少說(shuō)也得一百三四十萬(wàn)元，價(jià)格非常高，不過(guò)位置確實(shí)好。二期的時(shí)候，推出的是小區(qū)東側(cè)12號(hào)、13號(hào)兩棟多層電梯公寓。二期開(kāi)盤是2005年10月22日，我當(dāng)時(shí)在現(xiàn)場(chǎng)，人非常多。一共才64套房子，很快就賣完了。當(dāng)時(shí)感覺(jué)透支了房?jī)r(jià)，再
漲價(jià)也不可能過(guò)2萬(wàn)元/平方米。那時(shí)候有一些是外地購(gòu)房者，對(duì)青島市場(chǎng)并不了解，覺(jué)得房子很好，位置也不錯(cuò)，就出手了。想不到以后價(jià)格會(huì)翻番。”鞠女士說(shuō)。
“這是無(wú)敵海景房，每戶均能在明媚陽(yáng)光下盡享藍(lán)天碧海無(wú)限風(fēng)光。物業(yè)會(huì)提供各種悉心生活服務(wù)，幫你交電費(fèi)。而且樓盤是島城首個(gè)110家居安防直控社區(qū)，每戶均設(shè)置直接聯(lián)網(wǎng)110指揮中心的紅外警戒探頭、家庭緊急按鈕。”
5月12日，記者從青島鏈家不動(dòng)產(chǎn)了解到，目前該小區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)翻番，漲到2.6萬(wàn)元/平方米……據(jù)青島鏈家不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)部分析師殷天逸介紹，目前該小區(qū)二手房房源充足，其中還有精裝修未住過(guò)的房子，有些是投資客的房子，價(jià)格已經(jīng)翻番。現(xiàn)在小區(qū)已經(jīng)非常成熟，價(jià)格穩(wěn)定。
山水名園二期 2006年開(kāi)盤從1.2萬(wàn)元/平方米到2.5萬(wàn)元/平方米 2006年7月16日上午，山水名園二期開(kāi)盤，該樓盤位于青島石老人國(guó)家旅游度假區(qū)東段，屬于海景房?！岸陂_(kāi)盤價(jià)其實(shí)并不高，均價(jià)1.2萬(wàn)元/平方米。2006年的時(shí)候，這個(gè)區(qū)域內(nèi)的海景房?jī)r(jià)格已經(jīng)普遍過(guò)萬(wàn)元了。這期間，樓盤營(yíng)銷策略已經(jīng)進(jìn)步了，看房車也有了，沙盤做得很精致。開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)很多購(gòu)房者都是圍著沙盤聽(tīng)解說(shuō)，然后就是交首付?！碧窖蠓课萆綎|區(qū)域總經(jīng)理林憲周在記者采訪時(shí)介紹說(shuō)，“那時(shí)我剛接觸青島樓市，當(dāng)時(shí)媒體稱，開(kāi)盤一周，銷售率超過(guò)8成，非?；鸨！?
據(jù)介紹，山水名園二期由19棟多層、6棟聯(lián)排別墅、6棟觀海小高層組成，戶型從110平方米到280平方米。在市北區(qū)，湖光山色也是高檔小區(qū)，但不是海景房，2007年價(jià)格也不過(guò)7000多元/平方米，而山水名園二期的海景資源明顯提高了自身價(jià)值。
根據(jù)惠百家不動(dòng)產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，目前該小區(qū)房源均價(jià)2.5萬(wàn)元/平方米。“有一批房源是2008年拿到的房產(chǎn)證，到現(xiàn)在正好過(guò)了5年，稅費(fèi)比較低。二手高檔海景房，稅費(fèi)非常關(guān)鍵。超過(guò)五年的唯一住房，沒(méi)有個(gè)稅和營(yíng)業(yè)稅。500萬(wàn)元的房子，稅費(fèi)就能差30萬(wàn)元。稅費(fèi)是要付現(xiàn)金的，會(huì)直接增加買房成本。這個(gè)小區(qū)的房東看到稅費(fèi)低，敢要高價(jià)。”林憲周說(shuō)。
上實(shí)海上海 2009年開(kāi)盤從2.5萬(wàn)元/平方米到3.5萬(wàn)元/平方米 2009年，對(duì)前海一線海景房來(lái)說(shuō)是一個(gè)分界點(diǎn)。這一年，首付最低20%的政策讓樓市出現(xiàn)火爆局面，海景房也不例外。嶗山、市南的高端樓盤的開(kāi)盤價(jià)闖過(guò)2萬(wàn)元/平方米大關(guān)。2009年6月28日，上實(shí)海上海低調(diào)開(kāi)盤，記者曾到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行探訪。當(dāng)時(shí)樓盤多次傳出要開(kāi)盤的消息，房子主體已經(jīng)建設(shè)完畢，是準(zhǔn)現(xiàn)房。開(kāi)盤當(dāng)天有20多人交了房款，3天的時(shí)間大約有50多人出手購(gòu)買。
這個(gè)項(xiàng)目剛推出的時(shí)候，很多購(gòu)房者是 “膽怯”的。最小面積178平方米，還有300多平方米的。均價(jià)2.5萬(wàn)元/平方米，房子總價(jià)起碼400多萬(wàn)元，還有更高的。那時(shí)候，市場(chǎng)還有觀望情緒。整個(gè)項(xiàng)目由5棟高層組成，現(xiàn)在來(lái)看，當(dāng)初的購(gòu)房者應(yīng)該算是比較成功的。2011年開(kāi)始的限購(gòu)，曾讓小區(qū)二手房陷入低迷，成交量幾乎沒(méi)了。二手房中介則囤了大量的房源，找不到買家。房主為了不賠本，定價(jià)都在3萬(wàn)元/平方米以上，購(gòu)房者根本不買賬。直到去年年底這樣的局面才被打破，有了好轉(zhuǎn)。如今價(jià)格已經(jīng)漲到了3.5萬(wàn)元/平方米，個(gè)別房源價(jià)格更高?！皬?009年開(kāi)始，市南、嶗山海景房資源越來(lái)越少，新開(kāi)樓盤的價(jià)格都會(huì)比周邊二手房高一些，銷售速度并不快，開(kāi)發(fā)商實(shí)力比較強(qiáng)，也不著急快速銷售?！绷謶椫芨嬖V記者。
亞麥山城 2009年開(kāi)盤從14800元/平方米到2.5萬(wàn)元/平方米 亞麥山城23號(hào)樓是2009年10月10日開(kāi)盤的，主推房源為90平方米左右的中小戶型，銷售均價(jià)為14800元/平方米。當(dāng)時(shí)記者曾探訪該小區(qū)的配套設(shè)施，當(dāng)時(shí)小區(qū)前面的道路并未暢通，曾進(jìn)行大修，出行不便。但該樓盤定位很準(zhǔn)確，中小戶型的總價(jià)并不高。這個(gè)優(yōu)勢(shì)吸引來(lái)了眾多購(gòu)房者，包括一部分投資客，萬(wàn)科金色城品的業(yè)主魏先生曾看過(guò)該樓盤?！拔耶?dāng)時(shí)的預(yù)算是首付40萬(wàn)元，其實(shí)這個(gè)樓盤總價(jià)不高，位置好，緊鄰青島大學(xué)，部分房源還是海景房。但算了一下，首付太低的話月供很高，最后和家人商量了一下，為減輕月供負(fù)擔(dān)選擇了當(dāng)時(shí)四方區(qū)的新房，價(jià)格便宜，9000元/平方米?，F(xiàn)在我的房子價(jià)格也漲了，但沒(méi)有亞麥山城的漲幅大?！蔽合壬f(shuō)。
如今，亞麥山城的二手房?jī)r(jià)格到了2.5萬(wàn)元/平方米?！爸饕嵌愘M(fèi)高，房產(chǎn)證沒(méi)過(guò)5年，不然房主要價(jià)會(huì)更高?！睂O杰說(shuō)。
說(shuō)起海景房，不得不提麥島金岸。2007年，麥島金岸開(kāi)盤，高層起價(jià)11000元/平方米，別墅起價(jià)3萬(wàn)元/平方米。2010年的時(shí)候，均價(jià)2萬(wàn)元/平方米。如今這里已經(jīng)成為成熟的小區(qū)，高層住宅價(jià)格漲到了3.5萬(wàn)元/平方米，漲價(jià)幅度這么大，堪稱“最牛海景房”。
分析5年內(nèi)經(jīng)歷兩次降價(jià)潮 從2000年開(kāi)始，青島前海一線海景房拔地而起，到現(xiàn)在已經(jīng)寸土成金，價(jià)格整體呈上漲態(tài)勢(shì)，當(dāng)然中間也有低迷期。過(guò)去的5年，海景房曾經(jīng)歷兩次降價(jià)尷尬，一次是2008年下半年，另一次是去年下半年?！?008年是經(jīng)濟(jì)危機(jī)造成的，海景房銷售不暢，有的樓盤售樓處索性只留幾個(gè)值班的顧問(wèn)，有死扛的，也有降價(jià)的，那時(shí)候可以買到性價(jià)比很高的海景房。去年海景房的低迷主要是受限購(gòu)的影響。高端項(xiàng)目，如果還沒(méi)開(kāi)發(fā)，可以將地塊資源轉(zhuǎn)讓，或者割掉部分股份從而緩解資金危機(jī)。已經(jīng)在銷售的項(xiàng)目，則比較尷尬。去年，青島有2處高端項(xiàng)目都出現(xiàn)了轉(zhuǎn)讓股份的情況，其中一處就是香港中路附近的海景房。”島城樓市分析人士張百忍介紹說(shuō)。
“今年限購(gòu)令延續(xù)，海景房項(xiàng)目的春天依然沒(méi)有到來(lái)。限購(gòu)令主要是針對(duì)有錢的人群，把他們限制住了，如果把價(jià)格降下來(lái)了，沒(méi)有購(gòu)買資格的人還是沒(méi)有購(gòu)買資格，買不起的人還是買不起?，F(xiàn)在高端項(xiàng)目成交量并不高，今年下半年還會(huì)有一些項(xiàng)目上市，開(kāi)發(fā)商的壓力很大?！?
信息兩個(gè)高端項(xiàng)目將上市 前海一線接下來(lái)將有兩個(gè)重點(diǎn)高端項(xiàng)目上市，都是曾經(jīng)的地王。綠城深藍(lán)廣場(chǎng)位于市南區(qū)香港西路以南、東海二路以東，建設(shè)單位為青島綠城華景置業(yè)有限公司。項(xiàng)目由一棟超高層綜合塔樓(74層)、兩棟超高層住宅塔樓(42層和48層)及商業(yè)裙樓組成。建筑總面積35.4649萬(wàn)平方米，其中地上建筑面積為22.7萬(wàn)平方米，地下建筑面積12.7649萬(wàn)平方米。停車位共有1600個(gè)，住宅總戶數(shù)為239戶。
遠(yuǎn)洋公館由6棟多層、3棟小高層組成豪華社區(qū)，可居住228戶，平均每戶2個(gè)車位。預(yù)計(jì)均價(jià)不低于40000元/平方米。項(xiàng)目位于燕兒島路與泉州路交界處，2010年北京遠(yuǎn)坤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以樓面地價(jià)19500元/平方米價(jià)格成功競(jìng)得該地塊，是當(dāng)時(shí)的地王項(xiàng)目。
文/圖 記者 李晨（圖為資料照片）
?。▉?lái)源：半島網(wǎng)-城市信報(bào)） [編輯: 曹海霞]
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