原膠南上月新房的火熱成交，不排除購房者急于趕在2013年1月1日征收房屋維修基金之前，完成新房網簽這一因素。但土地市場的積極表現，卻充分說明了板塊熱度明顯提升。2012年年底兩月，原膠南市成功拍出了十余個地塊，其中于最后一月拍出的地塊還出現高倍溢價，積米崖港區辛積路東地塊，起拍價1350元/平方米，最終以樓面地價5260元/平方米拍出；另外一塊住宅用地，起拍價為1460元/平方米，最終成交價格達到了3620元/平方米。

　　進入2013年1月份后，原膠南樓市也進入停歇休整，簽約量相比去年年底的旺勢有了明顯的回落。據鵬翔顧問事業部統計，最近一周(1月7日～14日)，原膠南新房住宅僅成交0.42萬平方米，略高于青島市市南區，是上周成交的倒數第二位。各個項目經過去年年底集中大批量簽約后，于本月開始退出青島市項目銷售前十榜單。二手房市場上，隨著新房年末熱銷，二手房掛牌價格也有上升。據禧泰數據統計，原膠南市二手房均價6587元/平方米，環比上升了3.57%。    區域

　　現狀　　熱土剛剛啟動  大盤分布零散

　　“東海岸經過幾十年發展，已經飽和。接下來，是西海岸發展的十年。”這是現已被列入新黃島區的原膠南項目上，售樓小姐以自豪的口吻向記者介紹的話。放眼這片未來的新城區板塊，在售項目相互孤立地占據一席之地，但從目前存量和未來開發量得知，這只是一個開始。原膠南當前住宅存量為17000套左右，位居島城首位，其中供應前20名的項目就占了70%的總存量，供應前40個項目占據了93%的存量(原膠南目前備案并在售項目約為140個)，因此，大手筆開發、集中性推盤、存量集中是原膠南當前的樓市特點。

　　靈山鎮：項目較高端  分布較零散

　　由市區經由海底隧道驅車至新黃島區，沿著濱海大道即可到達原膠南市的靈山衛板塊。由于東依小珠山，南臨海岸線，自然賦予的絕妙風光使這里成為休閑度假型區域。目前最受關注的是原開發區與原膠南市交界地帶、最沿海一線的幾個項目，如萬科青島小鎮、世茂諾沙灣、保利海上羅蘭等多個重量級項目，相互形成了疊加效應，將板塊沿海一線的休閑度假類中高端業態的產品導向深植于購房者腦中。板塊項目有臨海別墅、類別墅產品、洋房、小高層、高層等多種業態，其中疊墅產品單價在1.2萬元～2萬元/平方米不等，高層、小高層產品單價在八九千元/平方米。

　　板塊當前配套單一，離板塊較近的濱海大道以南一帶，以近10個五星級酒店為主要配套，其中包括投入使用的喜來登酒店。雖然項目普遍處于開發初期，幾座在建樓宇與周邊待開發的荒地以及零散分布的村房混為一體，略顯冷清。板塊還遠稱不上成熟，在售項目首批入住時間最早也要2014年之后，若要等到吃住方便，項目內的配套建設還需等上三五年。但早有項目已迫不及待地打出了“城央別墅”、“緊鄰西海岸CBD”等賣點口號。項目大手筆的特點為板塊后續三五年發展提供了穩定的供應保障。

　　隱珠鎮：北住南商  頗為成熟

　　相比靈山鎮，位于原膠南新城區、北京路沿線及周邊的隱珠鎮板塊 ，近幾年有更均衡的發展。幾個主要的住宅項目集中在北部，即北京路泰山路一帶，形成了新的居住區；板塊中部作為生活服務區，已有大型超市、金融網點等利民配套進駐；板塊南部也就是區政府所在地，已經形成商務區氣候，以卓越西海岸為代表的寫字樓項目為板再添商務氛圍。

　　從2009年以來，隱珠鎮開始成為膠南發展熱度最高的板塊 ，并很快向成熟邁進。價格上，南部卓越西海岸高層住宅價格在8000元/平方米左右，北部星河城高層售價6000元/平方米～7000元/平方米不等，在售的多層單價已經過萬元。東部沿海一帶的海岸水城項目，在售的高層自9層開始，單價已達9500元/平方米，其余樓層逐層遞增。

　　區域展望　　前景很美好  需耐心等待

　　隨著萬科、保利、龍湖、世茂、卓越等房地產大鱷的進駐，原膠南市的樓市發展進入新的階段。山海河灣等自然資源被充分挖掘，建設中的項目使原膠南在兩三年時間內呈現出新面貌。對于原膠南市未來的投入和規劃，青島房地產經理人俱樂部常務副秘書長龍江認為，原膠南的前景是很令人期待的，但達到預期需要經歷艱難的發展，將是一個漫長的過程。西海岸上世紀90年代以來以早期工業區和出口加工區為主，區域功能和產業形態比較單一。房地產只能改變區域的容貌，但不能改變區域的產業，而區域要長期發展、保持活力，需要有力的產業支持。“希望能聽到關于原膠南板塊更清晰的未來發展脈絡和產業布局，讓更多工商行業為區域帶來持久的活力，滿足區域需求。”

　　本專題撰文/記者 王曉美子

　　下一頁 西海岸新區代表樓盤