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　　目前的青島樓市中，哪些樓盤、小區性價比高，值得出手？哪些樓盤真正降價了？今天起，本報推出李晨看房記，記者以買房者的身份對青島各個區域的樓盤、小區進行探訪。10月14日上午，記者首先來到了市北區CBD 區域，探訪了在售的華仁歐典商苑。

　　400多套房源，一年房價降2000元

　　整個市北區CBD 區域，住宅樓盤數量較少，華仁歐典商苑是其中的一家。14日上午10點多，記者以購房者的身份探訪了該樓盤。在敦化路附近，3座30層左右的高層新樓正在建設，再往西是一座辦公樓，那是諾德廣場，而這3座高層便是華仁歐典商苑。

　　這個樓盤占地面積并不大，一共400多套房源，高層地上兩層是沿街商鋪。樓盤建成后，將緊鄰南京路和敦化路。剛進售樓處，在門口的房源價格信息展覽欄附近，兩名購房者正在耐心聽置業顧問介紹樓盤房價情況。記者上前仔細看了一下，3座高層的房價有3項介紹，精裝修總價、毛坯房總價和折后價格。根據市房地產交易中心的信息，該樓盤是去年9月30日拿到預售許可證的，當時的價格是1.8萬元/平方米。現在價格降了，據置業顧問介紹，目前送2000元/平方米的精裝修，相當于總價降了2000元/平方米。舉個例子，13樓92平方米的一套房源，之前總價約170萬元，現在買大約150萬。

　　在售樓處，還有一對老夫妻也來看房子。通過兩個人和置業顧問的對話，記者了解到，他們是來給兒子看房子，想買一套100多平方米套三戶型的房子。“我們樓盤所有房源都是南北通透的，套三戶型是100多平方米的。”現場置業顧問介紹說。

　　降價后成交50多套，出門即車站

　　華仁歐典商苑和諾德廣場有一點很相似，那就是它們都經歷了去年的樓市寒冬。這兩個樓盤都是去年下半年開盤銷售的，定價都是比較高的，1.8萬元/平方米左右，是精裝修房源。當時，整個青島新房市場成交量都很低迷，如此定價最終沒有帶來好的成交量。每個月的成交量經常是個位數，直到今年下半年才有了好轉。以華仁歐典商苑為例，去年11月和12月分別成交了3套和1套。降價后的華仁歐典商苑才有起色，售樓處頓時人多了起來，成交量也逐漸恢復，目前已經成交了50多套了。

　　通過房源價格信息展覽欄，記者看到，部分房源已經貼上已售或者已定的圖案。“我們這個區域屬于市北區，過了馬路，再往南就是市南區了，很近。”置業顧問介紹說，“周邊地鐵站點很多，交通非常便利。”

　　從交通方面來看，樓盤緊鄰南京路和敦化路。樓盤前面的這段敦化路是已經拓寬后的，車輛并不堵，南京路近期則在修路，處于施工中。公交車方面，樓盤門口便是405路站牌，是“歐典商苑”站。南京路上則有308路、12路、370路等公交車。從該樓盤出發的公交車，可以到達香港中路、四方區、嶗山區等區域，交通還是順暢的。

　　車位優惠10萬，明年7月交房

　　車位價格多少錢？買房也得有長遠打算，以后停車位肯定會越來越緊張。車位方面，在華仁歐典商苑，置業顧問告訴記者，車位價格是17萬元，旁邊的那對老夫妻聽了一臉的驚訝。不過該置業顧問又補充說，買92平方米的房源，房價降了2000元/平方米，車位款送10萬元。

　　買房還得考慮房屋公攤面積問題，其實有些高層的公攤甚至到了30% ，青島也出現過售樓小姐在賣房過程中故意說低公攤比例的情況。在公攤面積方面，華仁歐典商苑面積92平方米的房源使用面積大約是70平方米。

　　購買新房，購房者更為關心的則是房子入住時間。2009年年底，在市南區工作的李女士出手購買的四方區一家大鱷樓盤房子，直到今年才交房。個別樓盤現在賣房，得到2013年交房，得延遲兩年左右，這讓購房者很鬧心。目前，華仁歐典商苑早已封頂，正在進行精裝修，外體建設，整個樓盤雛形已經很清楚了。記者咨詢置業顧問獲悉，該樓盤將在明年7月份交房。

　　教育資源不足，落戶房源較少

　　華仁歐典商苑緊鄰已經投入使用的萬達廣場。整個CBD 區域規劃建設的商業廣場多達8個，可以想象，入住該樓盤后，逛商場買東西還是非常方便的。目前，在華仁歐典商苑對面，凱景廣場正在建設，該項目配建了住宅和商業。另外，CBD區域也將建設利群項目。

　　“咱們樓盤周邊有沒有農貿市場，買菜有去處嗎？”“農貿市場有很多啊。那邊有撫順路蔬菜副食品批發市場，南京路那邊也有很多農貿市場 。”置業顧問告訴記者。

　　“附近有沒有幼兒園？”“咱們小區建成后，孩子去哪個學校上學？”上學問題，是年輕購房者關心的問題。其實，整個CBD區域的樓盤普遍存在教育資源不足的情況。區域內在售的樓盤，占地面積都不大，以商業綜合體為主，還有的是辦公和公寓結合的。卓越大廈和歐亞中心則是純寫字樓，良辰美景屬于規模較大的樓盤。在華仁歐典商苑樓盤，置業顧問告訴記者，孩子上小學的話，可以去山東路小學。而幼兒園方面，該置業顧問則表示，萬達廣場有很多親子園，可以去那里。

　　很多外地人在青島買房最為關心的則是落戶問題。“買92平方米的新房能不能落戶？”“得買100平方米以上的新房才可以。”在 CBD區域，大部分樓盤銷售的都是公寓和辦公，這些房源都是沒法落戶的，很多購房者對這些細節并不熟悉。在華仁歐典商苑售樓處，那對老夫妻聽了記者和置業顧問關于落戶問題的對話，決定買100平方米以上的，得給兒子把戶口落了，他們是外地人。

　　煙囪是個問題，還有噪音污染

　　對于華仁歐典商苑和諾德廣場來說，樓盤北面的青島熱電公司煙囪是有負面影響的。

　　這個區域的樓盤沒有加油站的味覺影響，沒有高壓線的“震懾”。煙囪卻成了影響這兩家樓盤的較大因素。“北面的煙囪噪音是不是很大？釋放氣體的有影響沒？”對于這個問題，在華仁歐典商苑售樓處，置業顧問介紹說，樓層低的有噪音影響，我說的是開窗情況下。建議買樓層高的房源，樓層越高噪音小很多，樓層高的話，價格也會更貴一些。氣體是不含有害物質的，都是經過過濾后的，報紙上也有報道，沒有影響。以后都要燒氣的，燒煤炭就很少了。計劃是搬遷的，不知道具體時間。對于煙囪問題，并非所有的購房者都關心。在華仁歐典商苑售樓處，記者觀察發現，有的購房者并不在意旁邊的煙囪。

　　綜合信息

　　一共400多套房源，樓盤緊鄰南京路和敦化路。

　　該樓盤是去年9月30日拿到預售許可證的，當時的價格是1.8萬元/平方米。現在送2000元/平方米的精裝修。

　　華仁歐典商苑面積92平方米的房源使用面積大約是70平方米。

　　樓盤將在明年7月份交房。

　　交通方面

　　樓盤屬于市北區，過了馬路，再往南就是市南區。周邊地鐵站點很多，交通非常便利。

　　樓盤前面的敦化路是已經拓寬后的。公交車方面，樓盤門口便是405路站牌 ，是“歐典商苑”站。南京路上則有308路、12路、370路等公交車。從該樓盤出發的公交車，可以到達香港中路、四方區、嶗山區等區域。

　　買92平方米的房源，車位款送10萬元。

　　商圈及教育資源

　　華仁歐典商苑緊鄰已經投入使用的萬達廣場 。

　　撫順路蔬菜副食品批發市場離得不遠，南京路那邊也有很多農貿市場 。

　　孩子上小學的話，可以去山東路小學。而幼兒園方面，附近只有萬達廣場的親子園。

　　這些方面有缺陷

　　買100平方米以上的新房才可以落戶。

　　北面有煙囪，樓層低的有噪音影響，置業顧問建議買樓層高的房源，因為樓層越高噪音越小。但樓層高的話，價格也貴一些。

　　◎看房手記剛需還是現實點吧

　　其實，市北CBD區域在售的樓盤，大多數都是精裝修房源。本身，該區域優勢便很明顯，區域二手房價格大約是1.3萬元～1.5萬元/平方米 。與萬達廣場一路之隔的錦繡華城屬于市南區，在售房源價格超過2萬元/平方米 。華仁歐典商苑最近表現得很活躍，優惠活動比較給力，房價也降了2000元/平方米 。對于剛性需求來說 ，92平方米總價150萬，壓力依然很大，首付至少45萬，貸款壓力擺在那里。這樣的房源，對于有一定資金實力的改善需求來說，還是可以考慮的。高端樓盤，精裝修標準高，畢竟是南北通透的戶型，位于CBD區域。

　　而像諾德廣場這樣的辦公、公寓樓盤，剛需并不是這種樓盤的首選客戶。高標準的辦公、公寓，瞄準的是投資客，比方說個體戶、公司老總等。總體來說，CBD區域樓盤，高端較多，剛需還是現實點吧，畢竟價格擺在那里了。文/圖  記者 李晨 （來源：半島網-城市信報） [編輯: 劉寶中]