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　　市場傳真　

　　住宅限購，商業地產是否會成為房企的避風港？城市化進程推進著對商業的需求，這是否意味著商業地產將成為房地產市場的藍海？想必這是行業正在思考的問題。先動的房企已經開始轉變思路，轉戰商業，于是我們看到，越來越多的商業項目浮出水面，與一直唱主角的住宅項目一同參與到城市化進程中來。

　　隨著調控政策對住宅地產的影響不斷深化，越來越多的大型住宅開發商開始加速向商業地產項目布局。

　　房企紛紛言“商”　

　　大鱷轉變經營思路，加重商業項目份額，成為目前房地產市場的一大趨勢。自去年開始，住宅領域大鱷就在不斷宣稱，擴大在商業地產領域的投入比重并將其上升為發展戰略。如去年6月，一向專注于住宅的萬科在深圳成立了商業管理公司，并稱未來萬科將從社區商業擴展為城市商業，并將持有的商業物業開發比例提升至20%。今年卓越置業在青島的商務商業項目全新亮相，同時在上海也有全新的商業項目入市。從近幾年卓越地產的發展來看，卓越已開始放緩住宅項目建設，將重心放至商業地產，并著力向商業地產轉型。去年，龍湖在搶收華東回籠資金之時，于上海CBD核心板塊摘得一塊商業項目地塊。保利、萬達等大鱷也在商業領域動作頻頻。

　　尤其萬達，在去年借助宜商業宜住宅的開發優勢，使銷售業績表現突出，4個項目進入了全國銷售前十名。房產向商業轉向，已是當下大勢。有研究報告稱，2011年全國商業地產開發投資總額已接近萬億元，京滬商業地產銷售額更是創下2007年以來的新高。商業地產的價值熱度逐步凸顯。

　　青島目前商業地產的供應量已經上升到新的增長高度，新增供應體量正在接近甚至超過已有商業使用量。業內人士認為，由住宅漸漸向商業轉型，已經是青島房地產目前所處的階段以及今后的發展趨勢。

　　供應量大增  售價穩定　

　　據戴德梁行青島公司數據中心統計，目前，青島商業地產項目主要分布于市南區東部、市北區中央商務區、李村商圈以及嶗山海爾路周邊。

　　市南區東部商業集中帶沿著香港路分布，目前已有商業總存量約50萬平方米，未來3年時間新增商業將超過75萬平方米，加上已有存量，至2015年市南區東部的商業總體量將達到125萬平方米。

　　嶗山區是未來的第二大商業供應區，今年證大大拇指廣場的7.5萬平方米商業已經投入使用，未來還將有鵬利南華商業中心、利群購物廣場、中央大道二期、啤酒城改造項目等相繼入市，至2015年將為嶗山帶來超58萬平方米的供應。

　　李村商圈經過前兩年的商業地產開發，目前已有約35萬平方米的商業存量。今年商圈將迎來目前最大的商業項目李滄萬達廣場的開業，一下子將新增20萬平方米的自持商業。同時在今年開業的商業項目還有偉東樂客城、銀座廣場等，僅今年的商業新增供應體量就超過30萬平方米。

　　開發商投資商業地產的熱度上升，但由于商業地產供應量增大的制約，商鋪的售價較為穩定。記者采訪已經開售的商業地產項目獲知，大多數項目當前售價與去年持平，無升無降趨于穩定，部分小戶型商鋪價格略有調整，因其總額低風險小 ，市場接受度較高。

　　商鋪寫字樓需求穩定　

　　房地產嚴厲的調控政策雖然意在住宅，但所形成的觀望氛圍同樣蔓延到了商業地產。業內人士紛言受市場預期的影響，商業的投資性需求亦有所下降。最大的影響是主攻投資的公寓產品，幾大區域的商業公寓幾乎無一逃脫滯銷緩銷的命運，去年不少開發商坦言開盤效果遠不如預期，到今年銷售速度更加緩慢。

　　商鋪需求和辦公性需求比較穩定，這從目前代表性商業的銷售和蓄客情況能夠看出。去年李滄萬達廣場推出的300余個商鋪出貨速度較快，到目前僅剩40余個。今年7月份將開盤銷售的寫字樓項目名匯國際，在一番勤快的宣傳后蓄客可觀。 政策影響

　　房產稅變相增加了投資成本　

　　去年，青島對商業地產交易和租賃出臺了新稅收政策，規定自2011年7月22日起 ，個人之間的非住宅房產過戶需要交納持有期間的房產稅。這意味著，一套總價在 60萬元的商業公寓 ，如果轉手賣掉，過戶時需要在原有契稅、營業稅等稅收成本上，再增加一筆房產稅，如果房主在交易前持有一年，房產稅約為 5040元 ，如果已經持有兩年，房產稅高于萬元 。

　　由于房產稅目前主要發生在商業房產的轉手環節，對二手商業尤其是商鋪的交易影響明顯。22世紀不動產閩江路店店長朱女士告訴記者，房產稅相當于增加了買方的商鋪投資成本，壓縮了商鋪的投資回報率。“當前投資商鋪的需求其實比較多，上門咨詢的客戶量可以說明。但了解到高額的稅費之后，部分投資者放棄了?！?