?　　從去年3月1日實(shí)施新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度以來(lái)，市內(nèi)四區(qū)共對(duì)104個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)售資金進(jìn)行了監(jiān)管，監(jiān)管預(yù)售資金合同總金額182.42億元 。5月17日上午 ，青島市房地產(chǎn)信息與交易資金監(jiān)管中心正式揭牌成立 ，主要負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管工作。中心成立后 ，開(kāi)發(fā)企業(yè)要想動(dòng)用資金需申請(qǐng)，有助于業(yè)主購(gòu)買(mǎi)“放心房”。

　　防止貓膩：房企想用預(yù)售金？走程序

　　預(yù)售資金如何實(shí)行監(jiān)管？據(jù)介紹，實(shí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管的主要流程包括三項(xiàng)：

　　首先，開(kāi)發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》前，應(yīng)選定銀行作為資金監(jiān)管銀行，辦理監(jiān)管申請(qǐng)手續(xù)；開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理商品房預(yù)售許可證須提供監(jiān)管協(xié)議。

　　其次，開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)監(jiān)管協(xié)議到監(jiān)管銀行開(kāi)設(shè)預(yù)售資金監(jiān)管專(zhuān)用賬戶(hù)。購(gòu)房人所繳納的定金、首付款及全額房款直接存入監(jiān)管專(zhuān)用賬戶(hù)；購(gòu)房貸款由貸款銀行或住房公積金管理機(jī)構(gòu)直接發(fā)放到監(jiān)管專(zhuān)用賬戶(hù)。

　　最后，開(kāi)發(fā)企業(yè)使用商品房預(yù)售資金，須持用款計(jì)劃及有關(guān)材料到監(jiān)管機(jī)構(gòu)進(jìn)行申請(qǐng)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)審核確認(rèn)后，監(jiān)管銀行方可撥付預(yù)售資金。

　　“如果監(jiān)管銀行違規(guī)將預(yù)售資金撥付給開(kāi)發(fā)企業(yè)，銀行需要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任；而開(kāi)發(fā)企業(yè)如果不辦理預(yù)售資金監(jiān)管手續(xù)，不予辦理預(yù)售許可手續(xù)。”青島市房地產(chǎn)信息與交易資金監(jiān)管中心副主任盧宏鐘說(shuō)。

　　避免風(fēng)險(xiǎn)：開(kāi)發(fā)商卷款走人？沒(méi)門(mén)了

　　采訪(fǎng)中記者了解到，由于現(xiàn)在實(shí)行商品房預(yù)售制度，因而對(duì)新建商品房預(yù)售資金實(shí)行監(jiān)管，被視為規(guī)避爛尾風(fēng)險(xiǎn)或者開(kāi)發(fā)商卷款走人的有效措施。

　　“預(yù)售資金監(jiān)管的目的是確保預(yù)售資金不被轉(zhuǎn)移或挪用，只能用于本工程建設(shè)，保證工程能夠按期竣工，從而達(dá)到保障購(gòu)房人、放貸銀行合法權(quán)益的目的。”盧宏鐘說(shuō)，在實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管以前，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以拿回籠的預(yù)售資金房貸或者繼續(xù)拿地，但啟動(dòng)預(yù)售資金監(jiān)管之后，由政府部門(mén)對(duì)預(yù)售資金進(jìn)行強(qiáng)制監(jiān)管，預(yù)售資金就只能用于本項(xiàng)目的建設(shè)，不得挪用。

　　新建商品住房項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管持續(xù)的時(shí)間有多長(zhǎng)？據(jù)介紹，如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了竣工驗(yàn)收，并辦理了權(quán)屬登記，則資金監(jiān)管自動(dòng)終止，監(jiān)管專(zhuān)用賬戶(hù)自動(dòng)解凍。

　　此外，預(yù)計(jì)到今年的7月1日，包括城陽(yáng)、黃島、嶗山以及五市在內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)售資金也將進(jìn)行監(jiān)管。

　　數(shù)據(jù)披露：去年房產(chǎn)交易超900億元

　　據(jù)盧宏鐘副主任介紹，自去年3月1日起，市內(nèi)四區(qū)就已開(kāi)始實(shí)施新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度。“制度實(shí)施一年來(lái)，目前共對(duì)104個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)售資金進(jìn)行了監(jiān)管，監(jiān)管預(yù)售資金合同總金額 182.42億元。”盧宏鐘說(shuō)。

　　“但近年來(lái)青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快，房地產(chǎn)交易量也在逐年增大，僅2010年全市的交易金額已經(jīng)超過(guò)了900億元。”盧宏鐘副主任說(shuō)，為確保交易資金安全，維護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益，實(shí)行嚴(yán)格的商品房預(yù)售資金監(jiān)管就顯得非常有必要。這對(duì)維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展以及房地產(chǎn)交易資金的安全尤為關(guān)鍵。

　　■影響

　　開(kāi)發(fā)商資金鏈再臨考驗(yàn)存在降價(jià)回籠資金可能

　　資金歷來(lái)是開(kāi)發(fā)商賴(lài)以生存的命脈，而島城實(shí)施限購(gòu)令以后，持續(xù)低走的成交量已經(jīng)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈產(chǎn)生了影響，新建商品房預(yù)售資金一旦納入嚴(yán)格的監(jiān)管，是否將對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈產(chǎn)生雪上加霜的影響？

　　“預(yù)售資金監(jiān)管政策對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)能力提出更高的要求，那些本來(lái)就因限購(gòu)令影響而面臨資金鏈難題的企業(yè)將不得不想辦法積極應(yīng)對(duì)。”5月17日下午，李滄區(qū)一家新盤(pán)項(xiàng)目的銷(xiāo)售總監(jiān)說(shuō)，自今年1月31日島城出臺(tái)限購(gòu)令，不少開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈一度陷入緊張。

　　該銷(xiāo)售總監(jiān)說(shuō)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行的限購(gòu)、加息、資本市場(chǎng)融資受阻等政策的疊加效應(yīng)越來(lái)越明顯，絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的資金鏈無(wú)疑將會(huì)面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)。這意味著開(kāi)發(fā)企業(yè)不得不想辦法盡快地實(shí)現(xiàn)在售項(xiàng)目快速回籠資金，以避免面臨資金鏈難題。

　　記者采訪(fǎng)中了解到，目前北京、天津等城市都已經(jīng)實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管。“以前開(kāi)發(fā)商只要預(yù)售一部分房源就可以收回開(kāi)發(fā)成本，所以在后期的推盤(pán)節(jié)奏上就可以適當(dāng)放緩，通過(guò)捂盤(pán)或者推遲開(kāi)盤(pán)節(jié)奏來(lái)提高房?jī)r(jià)，從中獲利。”市南區(qū)一家地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)的劉經(jīng)理說(shuō)，嚴(yán)格的預(yù)售資金監(jiān)管可以從根本上杜絕這種問(wèn)題。

　　劉經(jīng)理說(shuō)，在當(dāng)前的市場(chǎng)情況下，買(mǎi)方觀望氣氛濃厚，樓市成交量持續(xù)走低，不排除會(huì)有開(kāi)發(fā)企業(yè)為加快周轉(zhuǎn)，從而選擇主動(dòng)降價(jià)促銷(xiāo)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，預(yù)售資金的監(jiān)管將規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金運(yùn)作，有利于行業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。

　　本版文/記者 王愛(ài)科

　　 （來(lái)源：半島網(wǎng)-半島都市報(bào)） [編輯: 曹海霞]