半島全媒體首席記者 高書華

第三輪土拍，青島終于拿出了“壓箱底”地塊。

根據公告，本次集中出讓土地33宗，總占地102.58萬平方米，總建面243.06萬平方米，起拍總價189.35億。讓人眼熱的是，久未有地拍賣的市南，本次共出讓2宗地，分別為南京路1號地塊和香港西路52號、52號甲。

這是市南核心一線罕見的土地供應。兩地塊都曾于第一批次土地推介會中釋放，但二批次并未供應。要知道，3月份的首輪土拍和即將于9月開始的第三輪土拍，雖時隔半年，但樓市基本面已發生巨大變化，包括首付比例、首套房利率、公積金貸款額度等等的在內的政策一路放寬。

此時釋放兩個稀缺地塊，或將造就今年土拍市場的高光時刻。畢竟，第二輪土拍，位于市北紹興路的兩地塊引10家開發商爭搶，不到10分鐘就觸發了熔斷。

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今年的土拍從時間安排上就與往年不同，由3次調整為4次。業內人士分析，此舉對各方都有利，為開發商、土地方以及市場提供了更多思考、調整以及緩沖時間。

現在看來，這樣的“小步緩行”還為政策利好充分釋放留足了時間。

3月18日，青島2022年第一批次集中土拍開拍。最終，15宗地均成交，總占地超36萬平方米，成交總價約29.5億元，最高成交樓面價7192元/平方米。12宗地底價成交，3宗地溢價成交。

首輪土拍相對平淡，底價成交是主流。除了市場觀望氣氛濃以外，還與傳統主城區無地塊釋放有關，也就是說，市南、市北、李滄、嶗山均無地塊供應，土拍地塊集中在城陽區、西海岸新區、即墨區。

第二輪土拍在6月16日，和首輪土拍相差3個月，樓市基本面已發生很大不同。這段時間，松綁和放寬成為全國樓市的主基調——

5月20日，5年期以上LPR降為為4.45%，青島立馬跟進，首套房房貸利率可做到4.25%，二套房房貸利率可做到5.05%。5月23日，公積金政策放寬，二手房公積金貸款的貸款期限與房齡之和放寬到最長不超過50年；取消二手房房齡與首付款比例掛鉤的規定，不再按房齡階梯式提高首付款比例。6月3日，黃島區、城陽區（含高新區）同天宣布，全面取消住房限購政策。6月15日，公積金貸款最高額度調整為80萬元。

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而且，第二輪土拍市北和李滄共拿出5宗地，分別是捷能地塊、開封路TOD地塊、紹興路地塊以及李滄青鋼地塊。土拍現場，紹興路倆地塊遭“圍搶”最終熔斷，捷能地塊則因無人出價而流拍，另有2宗地底價成交。西海岸22宗地底價成交。最終，本次土拍合計共出讓26宗地塊，其中2宗“觸頂”、24宗底價成交，另外還有1宗流拍，總成交價約104.87億元。

對于青島第二輪集中土拍的結果，克而瑞地產研究認為，優質地塊的推出，對開發商拿地積極性起到一定提振作用。而從拿地企業來看，出現了很多房產大鱷的身影，如萬科、保利、中海、旭銀、海信、康大、天一仁和等。

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如今，第三次土拍又在蓄勢中。

8月24日，2022年青島第三批次土地集中出讓公告發布。本次集中出讓土地33宗，總占地102.58萬平方米，總建面243.06萬平方米，起拍總價189.35億。

從分布區域來看，市南區2宗，市北區4宗，李滄區8宗，嶗山區1宗，城陽區5宗，高新區1宗，西海岸12宗，李滄和西海岸成為本次土拍供地主力；從拍賣時間看，市南、市北、李滄、城陽地塊9月15日拍賣，高新區、嶗山、西海岸地塊9月16日拍賣，此次拍賣持續兩天；從地塊品質來說，本次土拍中市區核心區供應增多，優質地塊不少。

相比前兩次的15宗和27宗，本次土拍供應地塊數量和質量均創新高。而且，核心區優質地塊不少，市南、市北、李滄、嶗山共15宗地塊出讓。

就連久未有地拍賣的市南，也出讓2宗地，總占地面積1.87萬平方米，合計28畝，規劃總建面13.93萬平方米，起拍總價18.9億元。分別為南京路1號地塊和香港西路52號、52號甲，是市南核心一線罕見的土地供應。

南京路1號地塊，占地面積9576.6平方米，容積率9.28，總建面89062.38平方米（住宅40078.07平方米、商務金融48984.31平方米，樓面起始價12665元/平方米，起拍總價11.28億，競買保證金為5.64億元。之前，地塊調整控規已發布。

香港西路52號、52號甲，占地面積9134.3平方米，容積率5.5，商住比7：3，總建面50238.65平方米（住宅15071.6平方米、商務金融35167.05平方米），起始樓面價15190元/平方米，起拍總價7.63億元。這是本批次起始樓面價最高的地塊。

市北區此次有4宗地出讓，起拍總價43.39億，分別為遼陽西路百安居地塊、撫順路地塊和捷能地塊（二批次流拍后降價上市）以及長沙路116號水清溝改造地塊。

李滄共有8宗地出讓，總占地面積36.68萬平方米，規劃總建面74.65萬平方米，起拍總價73.66億元，分別為北汽地塊、老鴉嶺地塊、堿廠2宗地以及世園會附近4宗地。

嶗山區此次僅有1宗地，該地塊為鐘家溝經發用地，商住比5：5，占地面積38297.8平方米，起拍總價12.31億元。

這些地塊中，最讓人眼熱的是就是市南兩處地塊。根據公開信息，這兩處地塊均曾于第一批次土地推介會中釋放，但二批次并未供應，如今被放在了第三次土拍集中供應，會不會引得眾多房企爭搶呢？

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先來看看近期樓市的成交數據。

據卓易數據統計，1-7月青島新建商品房網簽成交84114套（不含退房），成交面積1001.06萬平方米，成交總金額1461.6億，同比微跌，分別下降2.4%、0.4%和3.7%。

卓易數據分析認為，青島市場依舊分化，有經濟配套要素和人口支撐性的主城區相對穩定，讓利措施也在淡季7月增多，但主城區的安全邊際高；泛主城區的西海岸和城陽屬于第二梯隊；而邊緣性的近郊和遠郊實際市場“以價換量”操作多，但實際效果不理想。

同樣，據卓易數據統計，上周(08.15-08.21)青島新建商品住宅成交1247套，環比前一周(1264套)下滑1.3％。價格方面，上周青島新建商品住宅均價為17507元/平方米，環比上漲15.9%。

新房價格上，初步有了反彈跡象。

總體而言，主城區的價格更有支撐。

再看看這兩處地塊的具體情況。

首先被“珍藏”半年才被釋放到市場上，這次的亮相大環境已經截然不同，前面經歷了數輪樓市放松政策，涉及限購、限售、信貸和公積金等。就在本月22日，5年期以上LPR從4.45%下調至4.3%，下調了15個基點。當前，青島首套房貸款利率可做到4.1%、二套房貸款利率可做到4.9%。

有樓市分析人士認為，青島樓市政策還有繼續放松的空間，類似于限購、限售等都有放寬甚至完全解除的可能，首付比例也有可能再下降。這給了樓市更大的想像空間，自然也會傳導到土拍市場。

其次，這兩處地塊都配建有住宅，南京路1號地塊配建住宅40078.07平方米，香港西路52號、52號甲，配建住宅15071.6平方米。而市南作為青島核心區域，很少有新地塊新住宅出現，這些資源具有相當的稀缺性。

再回到剛才的問題，青島第三輪土拍，會不會成就今年土拍的高光時刻？

綜合來看，在樓市回暖政策不斷升級和青島拿出“王牌”地塊的前提下，答案呼之欲出。